住宅ローンの借り換えを検討していると、まず気になるのが「そもそも自分でもできるのか」「どの銀行が候補になるのか」だと思います。
私も今回、いわゆる50年ローンという考え方で返済期間を延ばし、月々の返済額を下げる借り換えを実際に検討しました。
結論から言うと、50年ローンのように返済期間を長く取る借り換えは、できる銀行がかなり限られます。
しかも、仮審査が通っても本審査で落ちたり、承認されても希望した期間や金額が通らなかったりして、想像以上に差がありました。
今回、私は複数の銀行に実際に申し込みました。
その結果、金利だけでは見えない違いがかなりありました。
この記事では、
- なぜ50年ローンの借り換えを検討したのか
- 実際に申し込んだ銀行
- それぞれの結果と感想
- 最終的にどこに決めたのか
を、体験ベースで正直にまとめます。
先に自分の条件で返済額の変化を確認したい方は、こちらの記事からシミュレーターを使ってみてください。
※ここに内部リンク：親記事「住宅ローン借り換えで返済を下げて投資する｜50年ローンの合理的な使い方」
目次
なぜ住宅ローン借り換えで50年ローンを検討したのか
きっかけは、2026年1月の初めにたまたま見たYouTube動画でした。
そこで、最近は50年ローンという商品が広がってきていることを知りました。
私は2021年に注文住宅を建てましたが、その当時は35年ローンが最長という感覚でした。
なので、最初は「50年は長すぎるのでは」とかなり違和感がありました。
ただ、私はこういう時に感覚だけで判断したくないタイプです。
そこで、得意のExcelでシミュレーションしてみることにしました。
当時借りていた住宅ローンは、ハウスメーカー経由で紹介された地銀の提携ローンでした。
新築時は、
- 希望額をしっかり借りられること
- 金利が低いこと
- がん団信100%を付けられること
を重視して選び、当初の金利は0.8%でした。
その後、金利が1.2%まで上がりました。
このタイミングなら、借り換えを検討する理由としても十分です。
そこで私は、
- 今のローンをそのまま返し続けるケース
- 返済期間をできるだけ長くして借り換えるケース
を比較し、月々の返済額と将来の資産の両方を見ながら検討を始めました。
このシミュレーションの考え方や、差額を投資した場合の見え方は別記事にまとめています。
※ここに内部リンク：「住宅ローン借り換えで返済を下げて投資する｜50年ローンの合理的な使い方」
今回の借り換え方針
今回の借り換えで、私が重視した条件は以下の通りです。
- 変動金利でなるべく低金利の銀行を選ぶ
- 繰上返済はしない
- なるべく返済期間を長くする
- 総返済額が多少増えても、月々の返済を下げることを優先する
- 差額は投資や家族への支出に回せる状態を作る
- 団信はがん団信100%を付ける
私は、住宅ローンは早く返すこと自体が正義だとは思っていません。
理由はシンプルで、長期のインデックス投資の期待リターンの方が、住宅ローン金利より大きいと考えているからです。
もちろん未来の利回りは確定しません。
ただ、少なくとも私は、繰上返済よりも「返済額を抑えて家計の自由度を高める」方が合理的だと判断しました。
また、我が家は市街化調整区域という不利な条件がありました。
そのため、銀行には「大規模分譲地に該当するエリアであること」をしっかり伝えるようにしていました。
※ここに内部リンク：シミュレーション詳細記事
※ここに内部リンク：家計シミュレーション関連記事
50年ローンの借り換え候補になった銀行は4行だけだった
50年ローンそのものを取り扱っている銀行は他にもあります。
ただし、借り換えとなると話は別です。
借り換えでは、現在の返済期間より長くすること自体に対応していない銀行もあります。
そのため、候補はかなり絞られました。
私が実際に申し込んだのは以下の4行です。
- PayPay銀行
- auじぶん銀行
- 楽天銀行
- イオン銀行
この4行すべてで審査を進めました。
結果として感じたのは、住宅ローンの借り換えは「金利だけ見ればいい」という話ではないということです。
もちろん金利は大事です。
でも実際には、
- そもそも希望した期間で借りられるか
- 借入金額が満額通るか
- 市街化調整区域でも審査対象になるか
- 書類の手間がどのくらいか
こうした条件でかなり差が出ました。
※ここに図解：4行の結果一覧表
住宅ローンの借り換え先をまとめて比較したい方は、比較サービスを使って候補を整理するのもありです。
※ここにアフィリエイト導線：住宅ローン比較・相談サービス
PayPay銀行｜金利は魅力的だったが、本審査は2回とも否決
PayPay銀行は、4行の中で金利条件が最も魅力的でした。
- 変動金利 0.63％〜
- 条件次第では0.5％台も見える
- 仮審査はネット申し込みで即日結果
- 本審査も書類アップロード中心
手続きもかなりスマートで、正直かなり有力候補でした。
ただし、ひとつ大きな不安材料がありました。
それが市街化調整区域は原則対象外という点です。
電話で問い合わせると、
- 大規模分譲地
- 旧既存宅地
であれば、市街化調整区域でも融資実績があるとのことでした。
我が家は大規模分譲地に該当するため、可能性はあると判断して申し込みました。
1回目の結果
- 仮審査 合格
- 本審査 否決
この時は、最新の源泉徴収票がまだ発行されておらず、2年前の源泉徴収票で審査しました。
年収は約980万円でした。
本審査否決の直前に最新の源泉徴収票が出て、年収は1270万円になっていました。
そこで、念のためもう一度申し込むことにしました。
2回目の結果
- 仮審査 合格
- 本審査 否決
2回目もダメでした。
理由ははっきり示されていませんが、やはり市街化調整区域であることが大きかったのではないかと思っています。
正直、かなりへこみました。
金利は一番魅力的で、手続きも楽で、ここで通ればかなりよかったからです。
ただ、今回の経験で、金利がどれだけ魅力的でも、そもそも通らなければ意味がないという当たり前のことを改めて実感しました。
auじぶん銀行｜承認は出たが、希望した期間も金額も通らなかった
auじぶん銀行も、有力候補のひとつでした。
- 変動金利 0.679％〜
- 仮審査は翌日に結果
- 本審査は書類アップロード中心
必要書類もそこまで重くなく、進めやすい印象でした。
ただ、本審査を進めるために口座開設が必須だったのが少し引っかかりました。
結果としては、本審査自体は承認されました。
しかし、中身が問題でした。
- 希望した43年以上の返済期間 → 30年で承認
- 希望した6900万円 → 6830万円に減額
つまり、通ったことは通ったけれど、こちらが希望していた条件はほとんど通っていませんでした。
私が借り換えで重視していたのは、返済期間を延ばして月々の返済額を下げることです。
そこが叶わないなら、今回は選ぶ意味がありません。
金利も最終的には不明のままでした。
感想としては、書類提出のストレスはそこまで大きくなかったです。
ただ、口座開設までさせておいて、期間延長が通らないのは印象が良くありませんでした。
結果だけ見れば「承認」ですが、私にとっては実質的には候補から外れる結果でした。
楽天銀行｜本審査は通ったが、とにかく手間と時間がかかった
楽天銀行は、楽天経済圏を使っている人なら気になる銀行だと思います。
私も当然候補に入れました。
- 仮審査はネット申し込みで翌日結果
- 本審査は紙書類を郵送
ここがまず意外でした。
ネット銀行だから、当然データアップロード中心だろうと思っていたのですが、実際にはかなり紙ベースでした。
必要書類も多く、法務局で取り寄せが必要な資料もありました。
さらに、チェックシートで確認して送っても、あとから追加で求められることが何度もありました。
4行の中で、一番時間も手間もかかった印象です。
結果として本審査は承認されました。
ただ、届いた承認書類には、
- 適用金利
- 月々の返済額
が書かれていませんでした。
そこで電話で確認すると、
- 適用金利は1.659％
- 月々の返済額は184,000円
とのことでした。
諸費用はイオン銀行よりかなり安く、そこは魅力的でした。
ただ、月々の支払いが高くなる以上、今回の目的には合いません。
さらに、手続き面でもかなりストレスが大きかったので、今回は辞退しました。
楽天市場などをよく使う人でも、住宅ローン借り換えの観点では、正直そこまで強い魅力は感じませんでした。
ちなみに、楽天銀行は今回が初めてではありません。
実は2022年6月にも、借り換えの仮審査を出したことがあります。
その当時はまだ50年ローンのような長期の返済期間はなく、
返済期間は現在のローンと同じ条件で申し込みました。
結果は仮審査で否決でした。
そのときは正直、ネット銀行は厳しいのかもしれないと思って、それ以上は深追いしませんでした。
そして今回、数年ぶりに再度申し込みました。
今回は、
- 年収が上がっていた
- 勤続年数が伸びていた
- 返済期間を長くする前提だった
といった条件の変化もあり、本審査まで進むことができました。
最終的には金利条件が合わず借り換えはしませんでしたが、
過去に落ちた銀行でも、時間を空けて再度申し込むと結果が変わることは普通にあります。
住宅ローンの審査は、
- 年収
- 勤続年数
- 借入残高
- 金利状況
- 銀行側の方針
などで変わります。
一度ダメだったからといって、ずっとダメとは限りません。
借り換えを考えているなら、数年ぶりにもう一度申し込んでみる価値はあると思います。
イオン銀行｜希望通りの条件がそろったので最終的にここに決めた
最終的に借り換えを実施したのはイオン銀行です。
理由はシンプルです。
こちらの希望に一番きれいに応えてくれたからです。
- 変動金利 0.78％〜
- 仮審査は即日結果
- 本審査はデータ提出も郵送も店舗提出も可能
ネット銀行ではないのに、手続きがかなり柔軟でした。
結果は以下の通りです。
- 本審査承認
- 借入期間 43年3カ月
- 借入金額 6850万円
- 金利 1.08％
- がん団信100％込み
希望していた条件が、ほぼそのまま通りました。
これはかなり大きかったです。
必要書類も、そこまで無理のあるものはありませんでした。
しかも担当者がついて、電話で確認しながら進められたので安心感がありました。
今回の借り換えでは、
- 金利
- 借入期間
- 借入金額
- 手続きのしやすさ
の総合点でイオン銀行が一番でした。
今回の経験では、一番安い銀行が一番良い銀行とは限らないと強く感じました。
私にとっては、希望条件がそのまま通ることの価値がかなり大きかったです。
イオン銀行に決めた理由は、別記事で詳しくまとめています。
※ここに内部リンク：イオン銀行に決めた理由
借り換えのとき、今の銀行から金利引き下げ提案を受けた
借り換えを進める中で、もうひとつ印象的だったことがあります。
現在借りている地銀に、一括返済の手続きのため連絡をした時のことです。
その場で、現在の年収を聞かれ、金利を引き下げる提案をされました。
しかも、かなり本気のトーンでした。
これは借り換えで離れていく顧客によくある対応らしく、ある意味では業界あるあるのようです。
「他言無用で」と言われましたが、個別の銀行名を伏せれば、体験談として共有する意味はあると思っています。
この経験からも、住宅ローンは契約したら終わりではなく、借り換えを検討することで状況が動くこともあると実感しました。
※ここに内部リンク：借り換え手続きの流れと引き止め提案の話
今回の経験で感じたこと
今回、4行に申し込んでみて感じたのは、住宅ローン借り換えは単純な金利比較では決められないということです。
大事なのは、
- 自分の物件条件で通るのか
- 希望する返済期間が認められるのか
- 必要な金額が通るのか
- 手続きの負担に耐えられるか
こういった現実的な条件です。
特に今回は、市街化調整区域という要素があったので、一般的な借り換えよりもハードルが高かったと思います。
それでも、実際に動いてみないと分からないことが本当に多かったです。
逆に言えば、迷っているだけでは何も進みません。
仮審査や本審査を出してみて、初めて見えることがかなりあります。
まとめ｜50年ローンの借り換えは、まず候補銀行に実際に申し込んでみるのが一番早い
住宅ローン借り換えで50年ローンの考え方を使いたいなら、まず知っておいた方がいいのは、対応できる銀行はかなり限られるということです。
しかも、対応していても
- 本審査で落ちる
- 希望期間が通らない
- 借入額が減る
- 手続き負担が大きい
といった差がかなりあります。
今回の私の結論は、
- PayPay銀行は金利は魅力的だが、市街化調整区域では厳しかった
- auじぶん銀行は承認されたが、希望条件が通らなかった
- 楽天銀行は手間が大きく、金利面でも魅力が弱かった
- イオン銀行は条件・対応ともに一番バランスが良かった
というものです。
まずは、自分の条件で借り換えたらどうなるかをシミュレーターで確認してみてください。
※ここに内部リンク：親記事「住宅ローン借り換えで返済を下げて投資する｜50年ローンの合理的な使い方」
そのうえで、詳しく検討したいならExcel版で確認し、実際に候補銀行へ申し込んでみるのが一番早いです。
※ここに内部リンク：シミュレーション詳細記事
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