住宅ローンを借り換えました。
いわゆる「50年ローン」という考え方で、返済期間を延ばして月々の返済額を下げる借り換えです。
最初に結論を書きます。
借り換えはやってよかったです。
ただし、誰にでもおすすめできる方法ではありません。
・繰上返済を前提にしている人
・投資をしていない人
・家計に余裕がない人
こういう場合は、むしろ危険になる可能性もあります。
一方で、
- 長期投資をしている
- 家計管理ができている
- 借入額を増やすつもりはない
- 返済額を下げて自由度を上げたい
こういう人には合理的な選択になると思っています。
この記事では、
- なぜ借り換えを検討したのか
- Excelでシミュレーションした結果
- 50年ローンにした理由
- 実際に作ったシミュレーター
- 銀行比較の結果
この流れでまとめます。
目次
住宅ローンを50年ローンの考え方で借り換えました
借り換えを検討したきっかけは、2026年の年始でした。
たまたまYouTubeで住宅ローンの動画を見ていて、
最近は「50年ローン」という商品があることを知りました。
2021年に注文住宅を建てた時は、最長35年が普通でした。
そのため、最初は正直かなり違和感がありました。
50年は長すぎるんじゃないか？
危険なんじゃないか？
そう思いましたが、いつものようにExcelでシミュレーションしてみることにしました。
私は家計の判断をするとき、感覚ではなく数字で考えるようにしています。
住宅ローンも例外ではありません。
借り換えで何が変わるのかを整理するために、まずは現在の状況を確認しました。
現在の住宅ローンの状況
- 変動金利
- 地銀の提携ローン
- がん団信100%込み
- 当初金利 約0.8%
- 現在 約1.2%
- 残り期間 約30年
- 月返済 約21万円
このローンは、注文住宅を建てた時にハウスメーカー経由で紹介された銀行の提携ローンです。
当時は
- 金利が安い
- 借入額を満額借りられる
- 審査が通りやすい
という理由で決めました。
特に不満はありませんでしたが、最近になって金利が上がり、1.2%になりました。
そこでちょうどいいタイミングだと思い、借り換えを検討することにしました。
借り換えの目的は返済額を下げること
今回の借り換えで考えたことはシンプルです。
返済期間を延ばして月々の返済額を下げる
これだけです。
借入額を増やすつもりはありません。
返済を楽にしたいわけでもありません。
目的は、
家計の自由度を上げること
です。
私は普段から積立投資をしています。
- NISA
- iDeCo
- インデックス投資
毎月11万円以上積み立てています。
この状態でも資産は順調に増えています。
だからこそ、今回の借り換えではこう考えました。
・返済を減らす
・差額を投資に回す
・または家族に使う
この方が合理的ではないか？
そう思ってシミュレーションを作りました。
Excelで2つのケースを比較しました
今回検討したのはこの2つです。
CaseA 現状のローンを継続
- 残り約30年
- 月返済 約21万円
- 繰上返済なし
CaseB 50年ローンに借り換え
50年ローンと言っても、実際には
・最長50年
・80歳まで
という条件があります。
私は36歳なので、実際の返済期間は43年数ヶ月になりました。
- 返済期間 延長
- 月返済 減額
- 差額を投資
結果：月5万円下がるが総額は増える
シミュレーションの結果はこうなりました。
- 月返済 約5万円減
- 総返済額 約300万円増
ここだけ見ると、借り換えは損です。
でもここで終わりではありません。
減った5万円を投資した場合も計算しました。
投資した場合の結果
差額を毎月積立投資した場合、
- 年利2% → プラス
- 年利5% → 大きくプラス
- 年利7% → かなり大きい
私の場合、S&P500と全世界株を中心に運用しているので、
長期で5%前後は現実的な数字だと考えています。
その前提で計算すると、
完済時には7000万円以上の差が出る
という結果になりました。
実際に借り換えシミュレーターを作りました
Excelで検討してみて、数字で確認できると判断しやすいと改めて感じました。
ただ、毎回Excelを開いて入力するのは面倒です。
そこで、ブログ上で簡単に確認できるように簡易シミュレーターを作りました。
現在のローン条件と借り換え条件を入力すると、
- 月々の返済額
- 総返済額
- 差額
を確認できます。
まずはここで、借り換えによってどれくらい差が出るか見てみてください。
現在のローン条件と借り換え後の条件を入力すると、返済額と総返済額を比較できます。
差額を投資した場合も確認できます
借り換えで返済額が下がると、毎月の余裕が増えます。
その余裕をどう使うかが一番大事です。
- 投資に回す
- 教育費に回す
- 旅行に使う
- 防衛資金にする
私は、基本は投資に回す前提でシミュレーションしました。
ただし、投資だけが正解だとは思っていません。
資産が十分あるなら、家族に使う方が価値があることもあります。
差額を積み立てた場合のイメージも確認できるように、投資シミュレーターも作りました。
先に借り換えシミュレーターで差額を確認してから使ってください。
借り換えで返済額が下がった場合、その差額を積み立て投資したと仮定して将来の資産額を試算します。
※ 元金均等が混ざる場合は毎月の差額が一定ではないため、試算のために「初回」または「最終回」の差額を使います。
※ この簡易ツールでは、安全側で確認するため、差額投資の期間は「現状ローン完済まで」を前提にしています。
50年ローンは危険ではなく使い方の問題
50年ローンという言葉だけ見ると、危険なイメージを持つ人も多いと思います。
実際、使い方を間違えると危険です。
- 借入額を増やす
- 家計に余裕がない
- 繰上返済前提
- 投資をしない
こういう場合はおすすめしません。
でも、
- 借入額は増やさない
- 返済額を下げるだけ
- 差額を運用する
- 家計に余裕がある
この条件なら合理的だと思っています。
私は住宅ローンはなるべく長く借りて、繰上返済はしない方針です。
理由はシンプルで、
住宅ローン金利1%前後 ＜ 長期分散投資の期待リターン5%以上
だからです。
もちろん未来は分かりません。
だからこそ、家計シミュレーションを前提にしています。
▶︎ 家計シミュレーションの考え方はこちら
【家計シミュレーション】将来のお金の不安を「見える化」する資金計画｜STEP1〜5の全体像
50年ローン借り換えができる銀行を全部審査しました
今回、借り換えを検討して調べたところ、
借り換えで返済期間を延ばせる銀行は多くありませんでした。
最終的に候補になったのはこの4行です。
- PayPay銀行
- auじぶん銀行
- 楽天銀行
- イオン銀行
すべて仮審査、本審査をやりました。
結果はかなり違いました。
住宅ローン借り換えで50年ローンはできる？実際に申し込んで分かった銀行の違い【体験談】
最終的にイオン銀行で借り換えました
今回、最終的に借り換えたのはイオン銀行です。
理由はシンプルで、
- 希望通りの期間
- 希望通りの金額
- 希望通りの金利
- 担当者の対応が良かった
すべて満額回答だったからです。
ネット銀行も検討しましたが、
- 市街化調整区域でNG
- 期間延長できない
- 金額減額
- 書類が多すぎる
など、実際にやってみると色々ありました。
▶︎ イオン銀行に決めた理由はこちら
借り換えを伝えたら銀行に引き止められました
借り換えの手続きを進めるために、現在借りている銀行に一括返済の連絡をしました。
すると、
金利を下げる提案をされました。
しかもかなり大きくです。
これは珍しい話ではなく、借り換えのときによくあることらしいです。
正直かなり迷いましたが、最終的には借り換えを選びました。
▶︎ 借り換え手続きの流れはこちら
結論：借り換えは節約ではなく戦略
今回の借り換えで一番大きかったのは、
家計の自由度が上がったこと
です。
- 返済額を下げる
- 余白を作る
- 投資に回す
- 家族に使う
選べる状態になることが一番大きいと思っています。
借り換えを検討している人は、まず数字で確認してみてください。
下のシミュレーターで、差額がどれくらい出るか見てみてください。
（ここに借り換えシミュレーター再設置でもOK）
現在のローン条件と借り換え後の条件を入力すると、返済額と総返済額を比較できます。
もっと詳しく検討したい人へ
簡易シミュレーターは目安です。
本気で検討するならExcelで長期の推移まで見た方が安全です。
- 完済後
- 取り崩し
- 利回り変更
- 長期推移
まで確認できるExcel版も作っています。
50年ローンの借り換えは合理的？返済額・総返済額・投資をExcelで比較してみた
（ここにExcelダウンロード導線）